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刘晓博这10个城市楼市最危险你城市上榜没

来源: 2018年11月13日

刘晓博:这10个城市楼市最危险 你城市上榜没

根据媒体的报道,目前楼市整体风险最为突出的十个城市依次是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。

那么问题来了:社科院的这份研究成果靠谱吗?

在讨论这个问题之前,让我们看看去年这个时候,社科院是如何预测楼市的。

2015年12月3日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布《中国住房发展报告》。报告关于内地楼市短期走势的预测是:

2015年10月-2016年9月间,中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行形势。其中2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险大,分化趋势严重

刘晓博这10个城市楼市最危险你城市上榜没

。房价在经历一段时间的上升后,在2016年第二季度后有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。其中三四线城市形势不乐观。

这份报道公布后,媒体将焦点集中在了上述预测上,给发布机构带来了巨大压力。社科院财经战略研究院院长高培勇澄清说,“相关报道以偏概全,我们的报告主题不是这个,我们只是客观地分析未来一年或几年,会影响住房市场的这些因素都有哪些,而且最终课题组的主要结论不是这个”。

笔者没有看到报告的原文,但从数十家媒体的报道看,上述“二季度后可能断崖式下跌”的判断是存在的。随后,报告提出了一系列政策建议,给政府支招如何避免这种局面的出现。

后来,楼市的实际走势令人瞠目。先是深圳一枝独秀,到了2016年一季度上海跟进,随后北京、南京、苏州、合肥、厦门接力,强二线城市全面开花。到了2016年二、三季度,近20个热点城市甚至出现了上涨失控的迹象,随即引来了国庆调控。

也就是说,社科院去年对中国楼市短期走势的判断是错误的。错误的原因,是他们在12月3日就预测了,而中央经济工作会议是月底召开的,提出了“去库存”等5大任务,楼市的政策环境发生了逆转。

那么,今年社科院“10大城市楼市风险最突出”的这个判断准确吗?

我的看法是:仍然不靠谱!至少是不严谨。

既然研究报告说了,35个大中城市里,深圳、上海等10个城市的楼市风险最大,那么首先让我们看看,35个城市都是谁。

“35个大中城市”是个约定俗成的说法。我没有看到社科院报告的全文,报道也没有说明,下面列举的35个大中城市名单,是通常大家默认的。我将名单列举如下,分成了四个小组:

1、北京、上海、深圳、广州;

2、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;

3、石家庄、南昌、长沙、青岛;

4、重庆、宁波、大连、乌鲁木齐、昆明、南宁、海口、呼和浩特、太原、贵阳、西宁、长春、哈尔滨、沈阳、银川。

第一组是四大“一线城市”,第二组是今年首批被住建部点名的“二线热点城市”,第三组是随后追加的四个城市。也就是说,前三组20个城市,都被列入了调控重点名单,或者说房价在2016年出现了显著的上涨。

第四组,目前尚未被明确要求列入调控名单。仔细研究第四类城市,我们发现里面不是直辖市、计划单列市,就是省会城市,都属于我常说的“高级别的城市”。为什么这些城市的房价,今年没有大涨?具体分析,又可以分为以下几类情况:

1、供应量大,库存量大。比如重庆;

2、人口流失或者增长缓慢,比如东北的四大大城市;

3、人口、资金增长都不突出,而且经济总量小的城市,比如西北、西南的几个省会城市。

按照我建立的分析模型,人口增长和资金增长是影响楼市的最关键、最根本的因素(供应量、库存是短期因素)。其中人口增长主要依据是最近10年、5年的小学生人数,资金则看金融系统的“本外币各项存款余额”。

小学生数据反映出来的人口增速,跟5个城市近期房价的走势高度的正相关。深圳和厦门人口增长是5年来最快的,都进入了前五名(其他还有北京、东莞、廊坊),所以深圳和厦门房价在5个计划单列市中是涨幅最高的,也是被严厉调控的。青岛人口增长位居第三,是第二批进入调控城市名单的。

大连和宁波至今没有进入调控名单,那是因为他们的人口增长比较慢(前几年大连甚至出现人口流失),库存也偏高。

被社科院认为楼市风险最大的10个城市里,深圳、北京、上海位居中国“三大人口增长中心”的核心位置,是带头大哥;厦门、郑州、南京是“四小人口增长中心”的三个(另外一个是长沙),此外,合肥、天津、石家庄和福州人口增长速度也过得去。

这样准确地把中国人口增长最快的城市,列为楼市风险最高的地区,的确是需要勇气的。

另外,根据上海易居研究院的数据,合肥目前库存去化周期是2个月,也就是说,合肥的房子只够卖2个月的,是全国库存最低的城市。此外,南京也是2个月,上海是6个月,都急需补库存。深圳的去化周期略长一些,但在警戒线以内,其背景是深圳出台了空前严厉的调控措施,楼市率先入冬,成交量锐减。而这些城市,都是社科院认为“楼市风险最大的”,我只能表示震惊。

所以,我的结论是:这10大城市(深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州)的楼市,正处于调控的严格管制之下。虽然未来一年房价可能出现微跌,局部甚至可能出现15%的跌幅,但整体而言这些城市的优质住宅可以长期看好。购房者被套,也最多一两年时间。反之,如果放松调控,房价有上涨失控的风险。但是东北、西北、西南人口增长缓慢,或者严重流失地区的房子,弄不好会套你一辈子。

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